상속개시일 후 취득한 일반주택 양도시 비과세 여부

상속개시일 후 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조제2항이 적용되지 않는 것임

[회신] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 공동상속주택 소주지분을 상속받은 이후 다른 공동상속인으로부터 상속과 다른 원인으로 지분을 취득하여 공동상속주택을 단독으로 소유하게 된 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항이 적용되나 상속개시일 후 취득한 주택(C주택)을 양도하는 경우 같은 항이 적용되지 않는 것입니다. 1. 사실관계 ○ ’12.9월 甲 A주택 취득 ○ ’13.02월 甲 부친 (1주택 보유) 사망으로 B주택 공동상속 * * 별도세대인 모친과 甲 공동상속, 甲은 소수지분자에 해당함 ○ ’17.03월 甲 A주택 비과세 * 양도 * 소득령§155③ 공동상속주택 특례 적용하여 비과세 ○ ’17.04월 甲 C분양권 취득 ○ ’19.05월 甲 C주택 취득 (C분양권이 신축주택으로 완성) ○ ’20.03월 모친이 B주택 지분 1/2를 甲에게 증여 (甲 B주택 단독소유) ○ ’20.06월 乙 (甲의 아내) D주택 취득 후 임대주택 등록 * 소득령§155⑳에 따른 임대주택 특례 적용대상에 해당함을 전제 ○ ’24년 甲, C주택 (2년 이상 보유 및 거주 전제) 양도 예정 2. 질의내용 ○ 상속주택(B)과 장기임대주택(D), 상속개시일 후 취득한 주택(C)을 보유한 1세대가 C주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 3. 관련법령 □ 소득세법 (2024.1.1. 법률 제19933호로 개정된 것) 제89조 【비과세 양 도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도 소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토 지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주 택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 (2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정된 것) 제 154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우 에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. <개정 2022.2.15> □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ② 상속받은 주택 [조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속 받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 “재개발사 업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 과 그 밖의 주택 (상속개시 당시 보 유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1 세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상 속인과 피 상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1 세대를 구성하는 자가 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함 하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이 상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다) 을 동거봉양하기 위 하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다 (이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다) . <개정 2022.2.15> 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주 택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택 (기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) ③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택 [상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택 을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1 주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 2022.2.15> 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 삭제 <2008.2.22> 3. 최연장자 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택 {같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주 택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포 함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택 (이하 “장기어린이집”이라 한다) 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택 (이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다) 을 양도하는 경우 (장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다) 에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주 택으로 등록하였거나 ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택 (양도한 다른 거주 주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택 (민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다) 인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간 (직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제 168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임 대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기 간을 말한다) 이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다) 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. 3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것 ㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건 (이하 이 조에서 “임대기간요건” 이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건 (이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다) 을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장 기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. <개정 2018.2.13, 2022.2.15>